2020年3月

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」を閣議決定

～サブリース業者による勧誘・契約締結行為の適正化と賃貸住宅管理業の登録制度の創設～

何かと問題の多い「サブリース」

先日、私どもでも、この問題についてセミナーを開催しました。

サブリースの賃料と実際の賃料の差額が大きなものにもかかわらず、

更新の際には建物の経年や入居状況を理由に契約更新の際に減額され、

オーナーの取り分は更に少なくなるケースがほとんどです。

この減額も更新されるとその時から減額されるわけで、

現在の入居者から支払われる賃料は今まで通り受け取り、

新たな入居者の契約から賃料は下げるので、

全室が新たな契約に変わるまでサブリース会社の取り分がさらに増えます。

そしてオーナーの取り分は減る。

もっと言えば、値下げどころか値上げしているのに更新契約の際、減額交渉

をしていることもあります。

又修理や建物メンテナンスにかかる費用もオーナーの認識と随分とずれがあるのが実態です。

そもそも、建設費にそれらを当初から見込んだ金額が上乗せしてあるのを

オーナーは知りません。非常に高い建設費を支払っているのです。

「３０又は３５年間何もしなくてもいいですよの甘い言葉と

私たち一部上場の建設会社を信用しなくて一体どこを信用するのですか？」

の言葉で深く確認もせず契約している方がほとんどです。

閣議決定がされるのも当然ですが、これでも実態はなかなか改善されないと思います。

以下は国土交通省のHPに掲載されている内容です。 HPには概要や要綱がありますので確認をしておいてください。 www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000200.html

良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、サブリース業者と所有者と の間の賃貸借契約の適正化のための措置を講ずるとともに、賃貸住宅管理業を営む者に係る 登録制度を設け、その業務の適正な運営を確保する「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関 する法律案」が、本日、閣議決定されました。

１．背景 　 賃貸住宅は、単身世帯の増加等を背景に、我が国の生活の基盤としての重要性が一層増 大しているところですが、賃貸住宅の管理については、オーナーの高齢化等により、管理業者に 委託するケースが増えているところです。 しかしながら、管理業務の実施を巡り、管理業者とオーナーあるいは入居者との間でトラブ ルが増加しており、特にサブリース業者については、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とす るトラブルが多発し社会問題となっていることから、対応が喫緊の課題となっています。

２．法律案の概要 （１）サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置 　

　〇　全てのサブリース業者に対し、

　　・勧誘時における、故意に事実を告げず、又は不実を告げる等の不当な行為の禁止

　　・サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の締結前の重要事項説明　等を義務づけ

　〇　サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者（勧誘者） についても、契約の適正化のための規制の対象とする

（２）賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設

　〇　賃貸住宅管理業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務づけ 　

　〇　登録を受けた賃貸住宅管理業者について、

　　　・業務管理者の選任 　

　　　・管理受託契約締結前の重要事項の説明 　

　　　・財産の分別管理 　　　　

　　　・委託者への定期報告　等