イエステーション安城店スタッフブログ
税金について【譲渡所得に対する所得税と住民税（その５）】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
本日は、前回に引き続き『居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除（以下、3,000万円特別控除）とします。』に関連した『相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例』になります。
空き家発生の最大の要因でもある『相続』によって取得した古い空き家の売却について、一定の要件のもと、居住用財産の3,000万円特別控除が適用されるというものです。
■対象となる家屋の要件は？
（１）相続の開始の直前において被相続人がその家屋を居住の用に供していたこと。
尚、被相続人が相続開始直前においてその家屋に居住していない場合であっても、以下の要件を満たす場合には、特例の適用が可能です。
① 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定を等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと。
② 被相続人が老人ホーム等に入所した時から相続の開始直前まで、
・その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、
・かつ、事業の用・貸付の用または被相続人以外の者の居住の用に供されていないこと。
（２）昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
（３）区分所有建築物（マンション等）以外の家屋であること。
（４）相続の開始の直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと。
（５）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと（相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取壊しの時まで、前記これらの用に供されたことがないこと）
■適用期間
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
| 相続の発生 | 譲渡の適用期間 |
| 平成29年1月2日～平成30年1月1日 | ～令和2年12月31日 |
| 平成30年1月2日～平成31年1月1日 | ～令和3年12月31日 |
| 平成31年1月2日～令和2年1月1日 | ～令和4年12月31日 |
| 令和2年1月２日～令和3年1月1日 | ～令和5年12月31日 |
| 令和3年1月2日～令和4年1月1日 | ～令和5年12月31日 |
| 令和4年1月2日～令和5年1月1日 | ～令和5年12月31日 |
| 令和5年1月2日～令和5年12月31日 | ～令和5年12月31日 |
■譲渡する際の要件
特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
（１） 譲渡価額が１憶円以下（相続の時からその譲渡をした日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までの間に２回以上に分けて譲渡した場合は合計で１憶円以下）であること。
（２） 家屋を取り壊さずに譲渡した場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む）その譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること。（※耐震性がある場合はリフォーム不要）
ただ、耐震リフォームを行わずに建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用が可能です。この点がこの特例の大きなポイントと言えます！（この部分は2020年11月26日付で発進した同ブログに適用要件を記載しているので、こちらをご参照下さい。）
さて、空き家に関する諸問題を解消する為の施策として、平成26年11月に『空き家対策推進法』が成立し、行政指導等の対象として、一定の状態にある空き家とその敷地を『特定空家等（管理が不十分な空家等）』として定めています。次回はこの『特定空家等』の解説をいたします。
次回も是非ご覧ください！
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【この記事を書いた人】 イエステーション安城店 鴨祐介（カモユウスケ） |
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イエステーション安城店 店長の鴨です。 私はこの不動産業界に携わる以前は、住宅会社に勤めておりました。それもあり、『売り土地』や『中古住宅』をご案内する際には、そのお客様のこれからの暮らしを想定し、的確に物件の魅力をお伝えする事を心掛けております。 物件のご売却やご購入の時はもちろん、それらの取引後もお客様の笑顔が拝見できるお付き合いを大切に皆様の『叶えタイ』を全力で応援いたします。 もう５０代に突入しましたが、まだまだ若い営業社員に負けないフットワークと豊富な経験を武器に益々邁進して参ります。 ご売却をお考えの方！マイホーム探しをされている方！どうぞお気軽にご相談下さい！保有資格：宅地建物取引士、空き家マイスター |
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税金について【譲渡所得に対する所得税と住民税（その４）】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
本日は、前回解説しました『土地や建物を売った場合の譲渡所得に対する税金』に関連した『居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除（以下3,000万円特別控除）とします。』のお話しの続きです。
■更地で売っても『3,000万円特別控除』を受けられる？
この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として、敷地のみの譲渡には適用されないこととされていますが、次の①、②の要件をすべて満たすときには、3,000万円特別控除が認められます。
① その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から１年以内に締結され、且つその住宅を居住の用に供さなくなった日以後３年を経過する日の属する年の１２月３１日までにその敷地を譲渡したものであること。
②その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸し付け等の業務の用に供していないこと。
■お得な共有名義
住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用しているものであれば、これを売った時には、夫と妻のそれぞれの持分について、3,000万円特別控除が受けられます。
さて、相続により、空き家を取得される場合も、現在は非常に多いケースと思います。
次回は、『相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例』を解説させて頂きます。是非ご覧ください！
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【♬ご成約速報！】知多郡東浦町大字緒川トチ池戸建
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
本日、【知多郡東浦町大字緒川トチ池戸建】の売買契約の締結を致しました。
買主S様ご家族が、新居を探す条件として、①ペットが飼える事、②義母様の為に家庭菜園が出来る事、の２点が譲れない条件でしたが、ほぼ条件に合致した物件で、職場までは多少遠距離になりますが、大変喜んで頂き、お引渡しを心待ちにして頂いております。
不動産を探される方の大半は、少なからず探索条件を持っておられますが、１００％合致した物件はなかなか無いものです。
どうしても譲ることの出来ない条件を踏まえつつ、お客様の夢のお手伝いが出来るように今後も尽力して参ります！
この度は、誠におめでとうございました！！
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税金について【譲渡所得に対する所得税と住民税（その３）】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
本日は、前回解説しました『土地や建物を売った場合の譲渡所得に対する税金』に関連した『居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除（以下3,000万円特別控除）とします。』のお話しです。
■3,000万円特別控除とは？
居住用の財産を譲渡した場合に、所有年数（長期・短期）に関係なく、適用を受けることができ、その譲渡益から3,000万円の特別控除が受けられます。但し、譲渡益が3,000万円に満たない場合はその金額が限度になります。
相続等によって取得した空き家等（被相続人の居住用）を売却した場合も一定の要件のもと、適用を受けることが出来ます。（※この部分は後日詳細を解説いたします）
尚、この特例を受ける為のみの目的で入居したと認められる場合には適用されません。
【注意】
入居した年のほか、その年の前年または前々年あるいはその年の翌年または翌々年に、居住用財産を譲渡して3,000万円特別控除の適用を受ける場合及び新規住宅を居住の用に供した日の属する年から３年目の年中に従前住宅等を譲渡して、3,000万円特別控除を受ける場合には、『住宅ローン控除』の適用を受けることは出来ません。
■居住用財産とは？
居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
つまり、工場や店舗・倉庫などは「居住用財産」とはなりません。
■特例の対象となる居住用財産の譲渡とは？
①現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡をいいます。
②転居してから３年後の１２月３１日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡する場合も特例の対象になります（この期間内にその家屋を貸し付けていても、事業用に供していても適用になります）。
③災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、その敷地だけ譲渡しても、特例の対象になります。
④転居後に家屋を取り壊した場合には、取り壊した日から１年以内に譲渡契約を締結し、かつ、その家屋から転居して３年後の１２月３１日までに譲渡したものが特例の対象になります。（なお、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業のように供したりすると特例の適用は受けられなくなります。）
■特定の親族や同族会社への譲渡は適用になりません。
①配偶者、直系血族（親、子、孫など）生計を一にする親族、譲渡後にその家屋に居住する親族
②本人、配偶者、直系血族や生計を一にする親族が主宰している同族会社
■特例の適用は３年に１度だけ
居住用財産の特例は、３年に１度だけしか適用を受けることが出来ません。
（注）譲渡の日：原則として引渡した日ですが、契約した日を譲渡の日とすることも出来ます。
次回も引き続き、『3,000万円特別控除』を解説させて頂きます。
是非ご覧ください！
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【碧南市天王町事務所付戸建】のお引渡しをいたしました！
こんばんは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
昨日、【碧南市天王町事務所付戸建】のお引渡しをさせて頂きました。
こちらの物件ですが、弊社がご売却活動のお手伝いをさせて頂く以前より、他の不動産業者様にて売却活動をしておりました。
売主O様は一定の期限ではご売却したいというお気持ちがございましたので、当社を含めた複数社によるご売却方法に切り替えて、改めてご売却活動をされたという経緯がございました。
以前のご売却活動においては、内覧者がほとんど現れなかったそうですが、今回の複数の業者の中でも、当社は比較的多くの内覧者の反響を得ることが出来ました。
これは『適切な広告展開』と『NET広告中の的確なアピールコメント』を実施した成果だと思います。私もまだまだ精進しないといけない部分ではございますが、売主様の意向を汲んで、きちんと物件の魅力を伝えていけるようにして参ります。
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【♬ご成約速報】グローリアス安城二本木町北館9階（安城市三河安城本町）
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
本日、【グローリアス安城二本木町北館９階（安城市三河安城本町）】の売買契約の締結を致しました。
ご契約頂いた物件は、三河安城駅まで徒歩圏内で安城市中心部にも刈谷市方面にも大変便利な位置関係にある生活環境の充実した物件です。
買主様は来年結婚の予定も控えているそうなので、新居としてお暮しになるにはピッタリの物件だと思います。
売主様、買主様本日は誠におめでとうございました！
お引渡しまで引き続きどうぞ宜しくお願いいたします！
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税金について【譲渡所得に対する所得税と住民税（その２）】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
今回も前回に引き続き、「土地や建物を売った場合の譲渡所得に対する税金」のお話しです。前回「課税譲渡所得金額」の算出を解説しましたが、今回は「売却した土地建物の所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じた計算方法」になります。
具体的には、土地建物の譲渡した年の１月１日において、所有期間が５年を超える場合を長期譲渡所得、５年以下の場合を短期譲渡所得として区分されています。
【ご注意下さい！】
所有期間５年というのは、その土地や建物を購入した日から売った日までの期間で計算するのではありません。譲渡した日の属する年の１月１日現在で判定するということです。
令和２年中の譲渡ですと、令和２年１月１日において判定しますので、平成２６年１２月３１日以前に取得したものが長期譲渡所得、平成２７年１月１日以後に取得したものは短期譲渡所得ということになります。
■取得の日と譲渡の日
イ）取得の日について
購入の場合は、『引渡しの日（売買契約の効力発生の日によることも出来ます）』が原則として基準とされています。
尚、贈与とか相続による取得は、取得時期を引き継ぐこととされています。
ロ）譲渡の日について
原則として土地、建物を買主へ引き渡した日ですが、売買契約の効力発生の日によることも出来ます
■長期譲渡所得の税金の計算
長期譲渡所得（所有期間５年超）にかかる税金は、課税長期譲渡所得金額に、一律２０％（所得税１５％・住民税５％）の税率を乗じて計算されます。
※平成２５年より復興特別所得税として、所得税額の２．１％が別途掛かります。
課税長期譲渡所得金額×２０％（所得税１５％・住民税５％）
＝所得税額および住民税額
■短期譲渡所得の税金の計算
短期譲渡所得（所有期間５年以下）にかかる税金は、課税短期譲渡所得金額に３９％（所得税３０％・住民税９％）の税率を乗じて計算されます。
※平成２５年より復興特別所得税として、所得税額の２．１％が別途掛かります。
課税短期譲渡所得金額×３９％（所得税３０％・住民税９％）
＝所得税額および住民税額
■譲渡所得の申告手続き
譲渡所得がある場合には、翌年の３月１５日までに所轄の税務署に申告し、税金を納めることになります。実際の申告手続きなどの詳細は、所轄の税務署へお尋ねください。
■【例題】
T県K市に住まいを持つＦさんは、令和２年８月に東京都江東区の土地・建物を９，２００万円で売却しました。
譲渡費用は３００万円、購入時の取得費（建物については償却した後）は１，８００万円でした。購入が平成２６年１１月の場合（長期譲渡所得）と平成２７年８月の場合（短期譲渡所得）とで所得税額・復興特別所得税及び住民税は、どうなるでしょう？
| 長期譲渡所得の場合 | 短期譲渡所得の場合 |
|
（１）課税長期譲渡所得金額 9,200万円－1,800万円－300万円＝7,100万円 |
（１）課税短期譲渡所得金額 9,200万円－1,800万円－300万円＝7,100万円 |
|
（２）譲渡所得に係る所得税額 7,100万円－15％＝1,065万円 |
（２）譲渡所得に係る所得税額 7,100万円－30％＝2,130万円 |
|
（３）復興特別所得税額 1,065万円×2.1％＝223,650円 |
（３）復興特別所得税額 2,130万円×2.1％＝447,300円 |
|
（４）合計額（２）＋（３） 1,065万円＋223,650円 ＝10,873,650円⇒10,873,600円 |
（４）合計額（２）＋（３） 2,130万円＋447,300円 ＝21,747,300円 |
|
（５）譲渡所得に係る住民税額 7,100万円×5％＝355万円 |
（５）譲渡所得に係る住民税額 7,100万円×9％＝639万円 |
上記の通り、長期と短期ではその税負担がずいぶん違います。
前回『課税譲渡所得金額』を算出する際に【特別控除】が条件を満たしていれば適用される旨の話しを少し触れました。
次回は、この特別控除の中でも『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除』のお話しを解説させて頂きます。次回も是非ご覧ください。
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紅葉・・・
イエステーション安城店の長谷川です。
すっかり秋めいてきました。今日はとっても良いお天気で
空が真っ青でした。
朝の通勤時に、黄色に色づいた木や、桜の葉っぱも赤くなっていました。
春には桜がきれいなところです。
家では、やっと暖房をつけるようになりました。
コロナも最近、また増えてきています。
インフルエンザも気を付けなければなりません。
手洗い・うがい・マスク・消毒をしましょう！
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密を防ぐことが出来ます。
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税金について【譲渡所得に対する所得税と住民税（その１）】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です
今回は、「土地や建物を売った場合の譲渡所得に対する税金」のお話しです。
個人が、土地や建物を売却し、利益（譲渡益）が生じた場合には、その利益に対して、所得税と住民税が掛かります。
この「土地建物を売った場合の税金」は、次の手順で考えていきます。
1）「課税譲渡所得金額」の算出
2）売却した土地建物の所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じた計算方法
今回は、上記の『1）「譲渡所得金額」の算出』を簡単に解説いたします。
■「課税譲渡所得金額」はどのように計算するのか？
計算式に当てはめると、次のようになります。
| 課税譲渡所得金額 | ＝ | 譲渡価額 | － | 取得費 | － | 譲渡費用 | － | 特別控除 |
（1）譲渡価額
譲渡による収入金額、売買契約書の売買価格（譲渡価格）を指します。
（2）取得費
代表的な取得費は次の通りですが、購入時の売買契約書や領収証が必要になりますので、ご注意ください。
①売った土地や建物を買い入れた時の購入代金（建物は減価償却費相当額の控除）、②仲介手数料購入の際に支払った立退料・移転料、③売買契約書に貼付した印紙税、④登録免許税や登録手数料、⑤建物等の取壊し費用など。
尚、実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合や取得費が不明の場合は、譲渡価額の５％相当額が取得費となります。
（3）譲渡費用
土地や建物を売却する為に要した費用で、代表的なものは次の通りですが、売却時の売買契約書や領収証が必要になりますので、ご注意ください。
①仲介手数料、②測量費、③売買契約書に貼付した印紙税、④売却に伴い支払った立退料、⑤建物等の取壊し費用など。
（4）特別控除
代表的なものとして、『居住用財産を売った場合の3,000万円の特別控除』がございます。居住用財産を譲渡して、「譲渡益が発生（最終計算で黒字化）」した場合には、最高3,000万円が控除されます。この居住用財産の3,000万円の特別控除は改めて次回以降詳しく解説させて頂きます。
前述の計算式に当てはめて課税譲渡所得金額が求められましたら、『売却した土地建物の所有期間の区分（５年超か５年以下か）に応じた計算方法』によって、税額を計算することになります。
土地や建物を売った年の１月１日現在で、その土地や建物の所有期間が５年を超える場合は『長期譲渡所得』に、５年以下の場合は『短期譲渡所得』に区分され、それぞれ税率も変わってきます。
この部分は、また次の機会に解説させて頂きますので、どうぞ次回もご覧ください。
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税金について【印紙税】
こんにちは、イエステーション安城店 店長の鴨です。
前回、「不動産を取得したときにかかる税金」のお話しをしました。
今回は、その税金の中の「印紙税」について、ご紹介します。
■そもそも印紙税とは？
土地や建物を購入するときには、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙を貼り、また、建物の請負契約書や住宅ローン等の借用証書（金銭消費貸借契約書）等にも印紙を貼り、消印をします。これが、印紙税の納付です。
売買契約書は通常２通作成し、売主と買主が保管することになりますが、この２通の契約書にそれぞれ印紙を貼らなければなりません。
■いくらの印紙を貼ればいいのか？
いくらの印紙を貼らなければならないかは、契約書の種類と記載された金額に応じて印紙税が定められています。なお、令和４年３月３１日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書については、税額が軽減されています。
◆不動産に関する契約書の印紙は？（代表的な契約金額に対する印紙税額を抜粋）
| 契約書記載金額 | 貼付する印紙代（印紙税額） |
| ５００万円超１，０００万円以下 | ５，０００円 |
| １，０００万円超５，０００万円以下 | １０，０００円 |
| ５，０００万円超１億円以下 | ３０，０００円 |
■不動産取引において、どのような文書に印紙が必要になるの？
ここでは、不動産取引（売買関係）に関する主な文書について、印紙の要否を簡単にまとめました。
| 文書の種類 | 印紙の要否 |
| 媒介契約書 | 不要 |
| 重要事項説明書 | 不要 |
| 不動産購入申込書 |
不要（※1） |
|
不動産売買契約書 （覚書・念書等で売買金額等の記載があるものを含む） |
必要 |
| 土地交換契約書 | 必要 |
| 実測清算確認書 | 必要 |
| 売買契約変更合意書（売買金額変更） | 必要 |
| 売買契約変更合意書（融資利用条件変更） | 必要 |
| 領収書（営業に関するもののみ） | 必要（※3） |
（※1）購入申込者が保存するものは不動産売買契約書として課税される場合があります。
（※2）記載金額が５万円未満は非課税。
以上はあくまでも一般的な整理表です。文書の記載内容等によっては取扱いが異なる場合がありますので、税務署にお尋ね下さい。
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